Панорама офиса

полный размер
ул. Малиновского, 23г
т/ф: (863) 21-888-22
e-mail: info@federalstroy.ru
Схема проезда

Управление проектами

Главная — Управление проектами

Несколько шагов успешной реализации проекта...

Процесс строительства крупного коммерческого объекта — дело не просто хлопотное, а чрезвычайно хлопотное, хотя и, бесспорно, интересное. С какими препятствиями сталкиваются застройщики — известно только им самим. Однако есть проблемы, которые очевидны даже тем, кто только входит на рынок, потому как давно уже стали традицией. Среди наиболее популярных — всесилие чиновников и различных согласующих инстанций: СЭС, органов охраны культуры, Росприроднадзора и т.д., что само по себе неприятно, но не смертельно. Больше ужасает количество времени, которое тратится в процессе и которое, как известно — деньги.

Строительство любого коммерческого объекта в нашей стране - процесс настолько интересный, насколько и непредсказуемый. Инвестор, входящий в этот бизнес впервые, несет колоссальные риски уже с момента начала проектирования. Конечно, все проблемы так или иначе можно решить энной суммой, но гораздо правильнее, быстрее и дешевле - работать на опережение. Ниже представлены основные этапы в реализации коммерческого объекта и характерные риски для каждого этапа.

Шаг 1. Выбор участка.

Если вы покупаете участок в качестве инвестиций именно в землю - то, скорее всего, достаточно понимать, что цена в рынке или ниже. Однако, если на участке вы собираетесь реализовывать проект строительства коммерческой недвижимости (не важно, вы собираетесь строить склад, гостиницу или логистический центр) - еще до покупки стоит проконсультироваться с профессионалами. Для принятия решения лучше обладать полной и всесторонней информацией по участку, видеть существенные вещи, которые на первый взгляд не видны.

Основные риски: отсутствие коммуникаций, получение нереальных техусловий на присоединение (имеются в виду такие техусловия, стоимость которых может не вписываться в ваш бюджет, иногда стоимость выполнения техусловий может быть сопоставима со стоимостью участка), невозможность реализовать на данном участке предполагаемый проект без нарушения норм действующего законодательства, невозможность выдержать предварительно рассчитанные характеристики проекта (полезная площадь, площадь застройки).

Кроме того, в рамках технического аудита решаются вопросы, связанные с выносом коммуникаций за границы участка, категорией участка и видом разрешённого пользования. От этого зависит возможность строительства того или иного объекта. В случае несоответствия возможно изменение категории участка и/или вид его разрешённого использования, безусловно, путем дополнительных временных и денежных затрат. Технический аудит позволяет обнаружить и другие ограничения — природоохранные, водоохранные, зоны охраны исторических памятников и т.д.

Шаг 2. Подготовка технического задания (ТЗ).

Техническое задание на разработку проекта необходимо, чтобы не получилось "иди туда, не знаю куда". Ни один проектировщик, даже самый опытный, не в состоянии за заказчика решить, какой площади склад построить, под какие виды товаров, теплый или холодный, нужны ли доклевеллеры и т.д. Для того чтобы поставить конкретную задачу проектировщикам и архитекторам, необходимо ТЗ, которое служит для конкретизации основных требований к будущему объекту. До начала проработки техзадания будет полезным ознакомиться с опытом реализации аналогичных проектов, выявить сильные и слабые стороны, и учесть это при реализации своего проекта.

Риски: невозможность вывести объект на запланированные показатели ввиду недостаточной проработки техзадания. Пример из нашей практики - при проектировании логистического центра в двух уровнях путем детальной проработки техзадания и убеждения заказчика удалось привести в соответствие объемам товарооборота количество лифтов и их грузоподъемность. В первоначальном варианте заказчику было предложено проектное решение, которое обеспечило бы невозможность сдачи в аренду половины площадей второго этажа комплекса. Так же к рискам стоит отнести применение устаревшего или даже отсутствующего в продаже оборудования. Отсюда - торможение проекта, необходимость пересогласовывать оборудование по ходу строительства и даже дорогостоящие переделки проекта, например, в случае если в уже изготовленную шахту лифта не становится конкретная модель.

Шаг 3. Проведение инженерных изысканий. Геодезия и геология.

Для оценки пригодности участка, физико-механических свойств грунтов, уровня техногенного воздействия на земельный участок, определения планово-высотных отметок, наличия или отсутствия подземных / наземных инженерных коммуникаций служат инженерные изыскания - геодезия и геология.

Игнорирование, например, данных геологических изысканий при проектировании и / или строительстве может привести к печальным последствиям - появлению трещин, кренов, аварийных ситуаций и возможно полному разрушению здания ввиду неоднородных просадок грунта.

Шаг 4. Сбор ИРД (исходно - разрешительной документации).

Прежде чем приступить к реализации любого строительного проекта, инвестору предстоит собрать исходно - разрешительную документацию, а так же провести предварительные расчеты по потребляемым ресурсам.
На предпроектной стадии получаются технические условия, необходимые для предварительного расчета стоимости подключения объекта к инженерным коммуникациям (Заключение об инженерном обеспечении) для технико—экономического обоснования проекта. Как правило, владелец сетей или эксплуатирующая организация выдает только точку подключения к инженерным системам, технический регламент подключения и максимальную нагрузку, которую он сможет обеспечить в данной точке. На саму процедуру выдачи Технических условий Градкодекс РФ отводит всего 14 дней, однако как показывает опыт — времени на это требуется намного больше.

Шаг 5. Проектирование объекта

При выборе архитектора или проектировщика важно помнить, что ключевой фактор успеха - слаженная команда разноплановых специалистов, не достаточно найти одного креативного или недорогого архитектора. Генеральный проектировщик — это комплекс специалистов разного профиля во главе с руководителем, который полностью отвечает за проект — от идеи до реализации, с подготовкой сопутствующей документации. Генерального проектировщика обычно выбирают с учетом множества факторов, и стоит отметить, что наиболее низкая цена - не самый лучший критерий. Самые дорогие ошибки - ошибки в проектировании, и часто мы сталкиваемся с тем, что правильный подход к проектированию, всестороннее изучение потребностей заказчика генпроектировщиком дает экономию на СМР, сопоставимую со стоимостью проектных работ. Основные факторы, которые влияют на выбор партнёра — надежность компании, опыт реализации аналогичных проектов, наличие офиса и штата исполнителей.

Результатом проектирования является комплект документов, необходимых для прохождения госэкспертизы, а в случае если объект не попадает под обязательную экспертизу - комплект документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

На данном этапе производится проверка проекта на соблюдение требований техрегламента, номативов градостроительного кодекса и других законодательных актов и градостроительных регламентов.

Шаг 6. Прохождение Госэкспертизы и получение разрешения на строительство

По сравнению с остальным миром, технология получения разрешения на строительство в России в настоящий момент — самая длинная, тяжелая, коррупционноемкая и непредсказуемая. Есть много примеров, когда в нашей стране на это уходит до 3 лет и более. При чем это без учета изменения категории земель. При этом процесс — настолько длинный, насколько и затратный в финансовом плане.

Шаг 7. Поиск генерального подрядчика

К сожалению, наиболее часто встречающаяся технология выбора строительной компании - подрядчика сводится всего лишь к анализу коммерческих предложений по одному параметру - цена. Понимая это, многие подрядчики, не стесняясь, ставят минимальную стоимость коммерческого предложения только с одной целью - зайти на проект, а дальше - будь что будет. Нам известны случаи, когда коммерческие предложения по одному и тому же объекту отличаются в 2 раза, 280 млн. у одной компании, и 490 млн. у другой, и это при том, что даже эскизного проекта на момент подачи предложений еще не было, об объекте было известно одно - примерная площадь, даже конструктив не был разработан - бетон, или металл - не понятно.

Выбор генподрядчика - процедура не менее важная, чем выбор генпроектировщика. При выборе генподрядчика мы руководствуемся несколькими критериями - опыт работы компании, уровень административного и линейного персонала, владение необходимыми технологиями, обеспеченность средствами производства. Так же учитывается производственная мощность, наличие необходимых лицензий, финансовое состояние. Хорошо, если есть возможность доработки (разработки) рабочей проектной документации.

Из опыта можно сказать, что чем раньше будет выбрана генподрядная организация, тем лучше. Тем меньше проблем возникнет у заказчика, поскольку генподрядчик еще на стадии разработки проектной документации может скорректировать многие моменты. Кроме того, имея время на подготовку к проекту, генподрядчик может более качественно подойти к вопросу подбора и обучения персонала, изменению своей оргструктуры в соответствии с требованиями предстоящего проекта, проработки вопросов, связанных с привлечением субподрядчиков.

Шаг 8. Технадзор

Проконтролировать работу генерального подрядчика, а значит избежать конфликта интересов, связанных с качеством работ, поможет технический надзор, толковая бухгалтерия и налаженный контроль стоимости. Де-юре функцию технадзора должна выполнять государственная инстанция, взявшая на себя функцию контроля не только за соблюдением техрегламентов, но и за соответствием строительства с технической документацией, однако де-факто не выполняющая эти обязательства. Стоит помнить, что в договоре о техническом надзоре ответственность последнего не прописана, поэтому контроль за контролирующим органом нужно осуществлять застройщику. Получить разрешение на ввод в эксплуатацию — не значит избежать рисков в процессе эксплуатации.

Шаг 9. Сдача в Эксплуатацию

Приемка в эксплуатацию законченных строительных объектов осуществляется специальной приемочной комиссией, в состав которой входят представители заказчика, генподрядчика, субподрядчиков, проектировщика, органов государственного надзора, профсоюзных организаций. Заказчик представляет задание на проектирование, справку о технико-экономических показателях объекта, разрешение ГАСН на строительство, документы по отводу земельного участка, данные изысканий, комплект рабочих чертежей со всеми их изменениями. Генеральный подрядчик представляет всю исполнительную документацию. Комиссия подробно осматривает построенные объекты, оценивает их соответствие проекту и пригодность для эксплуатации. Приемку объектов в виде акта утверждает глава местной администрации.

Для объектов с несложным технологическим оборудованием (объекты природоустройства, жилые и общественные здания, несложные промышленные объекты) наладка технологического оборудования проводится до созыва Государственной приемочной комиссии. Приемка таких объектов означает окончательную их сдачу в эксплуатацию.

Крупным промышленным объектам со сложным технологическим оборудованием требуется длительная отладка, и приёмка таких объектов обычно означает сдачу не в эксплуатацию, а под наладку оборудования. Особенно это относится к внедрению новых, в том числе малоотходных, технологий. В зависимости от объема и сложности наладочных работ их исполнителями могут быть специализированные организации или само предприятие совместно с представителями завода-поставщика. Продолжительность таких работ может длиться от пары недель до нескольких месяцев.

Череда экспертиз, в реальности длящихся намного дольше, чем прописано в Градостроительном кодексе, бюрократические препоны, тщательный контроль на каждом этапе — казалось бы, всё это является неотъемлемой частью процесса. Однако в реальности существуют эксперты, которые берут на себя работу и, вместе с ней, ответственность за результат — среди них компания Industrial Development Engineers, обладающая необходимым опытом для управления самыми разными инвестиционными и строительными проектами. Весь инженерно-технический персонал имеет специальное высшее образование (инженер-строитель специализации Промышленное и Гражданское строительство или Архитектор), успешный многолетний опыт работы и обладает ярко выраженными лидерскими качествами, прекрасными коммуникативными способностями. Каждая управляющая команда во главе с руководителем проекта полностью автономна и находится в ежедневном контакте с Клиентом при управлении строительным проектом, что является необходимым условием и гарантией реализации требований инвестора на каждом отдельно взятом этапе проекта. В процессе управления проектом клиенту предоставляется любая документация и обосновывается любой шаг. Нам доверяют крупные компании, для которых важны сроки выполнения проектов, сумма, затраченная на строительство проекта и документация, фиксирующая процесс управления, среди них — «Ашан», «Leroy Merlin», «Compagnie De Phalsbourg» и др.

С более подробной информацией о наших услугах предлагаем ознакомиться в офисе нашей компании.
 

20.09.2017